Passo-a-passo

Parabéns! Você está à apenas alguns passos de realizar seu sonho de um projeto único e pensado exclusivamente para você e sua família. 

 

Construir está longe de ser uma tarefa difícil. Ao contrário, do início ao fim, a construção pode se transformar numa empreitada prazerosa que concretiza uma realização pessoal ou familiar. Para isso, é imprescindível aliar-se a um bom arquiteto. Ele é o verdadeiro profissional do assunto e sabe o que é melhor para seu projeto e somente ele pode prever ou prevenir alguns problemas e evitar alguns erros que para um leigo certamente passarão despercebidos. O arquiteto fará a ligação com os demais profissionais especializados nas mais diversas áreas, para que seu sonho seja concretizado de forma eficiente e tranquila.

 

Listo a seguir um passo-a-passo para a implantação do seu empreendimento e também algumas considerações a respeito de nosso trabalho para que você possa compreender um pouco mais a importância e o papel do arquiteto nessa empreitada de sucesso.

 
  1.  LOCAL DA OBRA

 

O trabalho do arquiteto pode e deve começar muito antes de se criar o projeto. Como bom perito, ele pode ajudar muito na escolha do terreno. Não despreze estes conselhos.

 

Escute com atenção as hipóteses levantadas pelo profissional. O solo é firme? O relevo facilita a construção? Bem localizado? Como está orientado em relação ao sol, chuva e vento? A área é ideal para o projeto que você deseja?

 

Nos empreendimentos residenciais é natural que a escolha atenda primordialmente aos anseios básicos do grupo familiar, tais como: viver em local com serviços e recursos urbanísticos modernos; paisagismo agradável; vizinhança compatível ao nível do empreendimento; fácil acesso a trabalho; escolas; centros de compras; serviços entre tantos outros fatores determinantes.

 

Já nos empreendimentos comerciais, a importância recai em primeiro lugar ao objetivo de mercado do negócio, ou seja, o tradicional “ponto”. De qualquer forma, sendo o empreendimento voltado para áreas residenciais, comerciais, serviços ou indústria, não custa lembrar alguns fatores não menos importantes uma vez que empreendimentos imobiliários são projetos onerosos, de intenso trabalho e que por vezes pode ter seu foco desviado por diversas razões e, portanto o retorno do investimento deve ser considerado.

Observe que nem sempre somente o valor do terreno é importante para se avaliar a viabilidade do empreendimento. Lembre que todos os custos com projetos, documentações, infra-estrutura e acabamento básico são praticamente iguais seja ele aplicado em um empreendimento feito sobre um terreno teoricamente barato e em área não valorizada ou aplicada em terreno de alto custo e em área valorizada. Mesmo considerando que os custos com mão de obra e materiais de acabamento não obedeçam a essas mesmas regras, ainda assim há de se considerar que empreendimentos feitos em áreas mais nobres certamente trarão melhor retorno financeiro quando analisado o quesito “custo do empreendimento pronto e acabado sobre total investido na obra”.

Para análise e administração desta escolha, fica a cargo do arquiteto uma avaliação inicial que considerará as tendências arquitetônicas do local, leis e regulamentos sobre códigos de construção da área seja ela fiscalizada pelos condomínios, prefeituras ou outros órgãos reguladores, apresentação de projeto básico do empreendimento solicitado e custo estimado para implantação. Com base nestes estudos, sugerimos a consulta a agencias imobiliárias, corretores ou profissionais habilitados na área que poderão oferecer uma análise mais apurada a respeito da tendência de valorização da região escolhida, além de outros pontos de interesse como crescimento do comércio na área, manutenção de calma e tranquilidade para morar e viver, manutenção das facilidades de acesso ao local, novos bairros, etc.

 

 

 

  2.  TOPOGRAFIA E ESTUDO DO SOLO​

 

Conhecendo com maior riqueza de detalhes nossos empreendedores, necessitamos agora fazer o mesmo trabalho com nossa área, nosso terreno. Entram em cena agora dois tipos de profissionais que nos ajudarão nessa tarefa, são eles o topógrafo e o engenheiro especializado em fundações.

O topógrafo fará o trabalho que tecnicamente chamamos de “levantamento planialtimétrico”, que é justamente o levantamento do relevo que temos na área a ser trabalhada, sem qualquer
intervenção feita para implantação do projeto, ou seja, da maneira que se encontra. Esse levantamento é de suma importância inclusive para economia da obra uma vez que informará o exato desnível que temos para escoamento de água de chuva, de esgoto, da altura da obra em relação ao nível de calçada e rua, das rampas que serão necessárias, do volume de movimentação de terra que teremos (descarte ou aterro, muros de arrimos, custos com execução de obras de contenção, drenagem, impermeabilização, etc.)

 

O trabalho do técnico em fundações deverá ser contratado para apresentar o que chamamos de “estudo de fundação e solo” que consiste em fazer sondagens em alguns pontos do terreno para nos informar a qualidade do solo, se o mesmo tem característica rochosa, arenosa, em quantos metros de profundidade encontraremos solo firme, qual o tipo de fundação recomendável para sustentação da obra, piscina, muro e etc.

 

 

 

  3.  INÍCIO DO PROJETO

 

Antes do inicio do projeto, o contrato. Lembre-se, você está contratando um serviço então é bastante importante colocar tudo no papel, preto no branco. Quem é o contratante, quem é o contratado, o que cada um se propõe a fazer. O objeto do contrato deve ficar bem claro. Desde a correta localização do imóvel aos serviços acordados, como o número de projetos necessários para o andamento da obra, prazos de entrega destes, valor da remuneração e as formas de pagamento.

No caso do arquiteto também gerenciar as etapas da construção, esclareça qual das partes se responsabiliza pelos trâmites burocráticos e despesas acessórias. Por exemplo, quem paga a aprovação do projeto na prefeitura, você – o contratante – ou ele – o contratado?

Negociações finalizadas, o contrato deve ser registrado num cartório garantindo os direitos de cada parte envolvida no contrato.

 

Tudo certo com o contrato, com os estudos mencionados e com o reconhecimento de área e recursos que temos, finalmente é chegada a hora de conhecer os verdadeiros interessados pelo empreendimento. Estilos, gostos e outras características inerentes a qualquer pessoa e principalmente dos profissionais de arquitetura, decoração e interiores, têm de ser momentaneamente deixados de lado para dar lugar aos estilos, gostos e referencias visuais dos futuros habitantes e usuários do empreendimento. Com auxilio de técnicas e ferramentas específicas dos profissionais de arquitetura, são identificados estilos pessoais e preferências arquitetônicas que serão trabalhados no decorrer do projeto.

Fase onde deverão ser expostas as necessidades, hábitos e preferências, do tamanho da família, do futuro com relação a terem mais filhos ou redução no caso de os mesmos saírem de casa, do convívio com frequentes recebimentos em casa de amigos ou visitantes, do tipo de eventos que gostam de realizar, gostos específicos com relação a esportes que exigem espaços especiais na residência tanto para prática como guarda de equipamentos, animais que possuem ou pretendem ter, cuidados e atenção com relação à privacidade, que atenção devemos ter para áreas sociais, de lazer, funcional, serviços e principalmente áreas íntimas.

Ainda neste quesito, o arquiteto explora junto ao empreendedor toda a preocupação com utilização no projeto de recursos que garantam acessibilidade, sustentabilidade e responsabilidade ecológica.

 

 

 

  4.  PROJETO PRELIMINAR

 

Depois de levantar as necessidades e anotar as solicitações, o arquiteto cria um projeto básico ou preliminar. Para facilitar a visualização das ideias, serão apresentados plantas baixas de todos os níveis e cortes esquemáticos, especificando o uso e tamanho dos ambientes, além de perspectivas das fachadas “vistas externas” produzidas em programas de arquitetura com recursos em três dimensões (3D).

Este é o momento ideal para tirar dúvidas, e propor alterações de todo o tipo até se alcançar os objetivos desejados.

 

 

 

  5.  PROJETO DE APROVAÇÃO

 

Com o projeto básico e preliminar concluído e aprovado pelo empreendedor, será preparado o “projeto de aprovação” de maneira a encaminhá-los a aprovação junto à prefeitura e condomínios sendo o arquiteto responsável pela autoria do projeto.

Eventualmente, em função da característica do empreendimento, será necessária a aprovação do projeto em órgãos específicos tais como vigilância sanitária, corpo de bombeiros, órgão ou companhia de saneamento e controle ambiental, entre outros. O arquiteto, autor do projeto, deverá acordar com o cliente a necessidade de contratação de profissionais, despachantes ou agentes especialistas nestes serviços.

 

As documentações específicas do terreno como escritura, registro do imóvel, matrícula de obra junto à previdência social (INSS), entre outras deve ser providenciado pelo cliente ou por especialistas por ele contratado antes do início da obra.

O envio dos desenhos de aprovação é acompanhado de documento de registro da obra junto ao CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Este documento denominado como RRT-Registro de Responsabilidade Técnica, registra o compromisso contratado entre arquiteto e empreendedor e garante os direitos de cada parte. Tão logo seja aprovado o projeto junto à prefeitura, é emitida a autorização para início de construção da obra.

 

 

 

 

  6.  PROJETOS COMPLEMENTARES E RESPONSÁVEIS TÉCNICOS

 

Nesta fase será necessária a realização de cálculos específicos de engenharia e utilização de engenheiros e especialistas nos diversos segmentos que compõem a obra e não integra o escopo de fornecimento dos profissionais de arquitetura. Nos projetos complementares é necessário esquematizar estruturas e fundações, instalações hidráulicas, elétricas, telefônicas, informática, ar condicionado, aquecimento central de água, aspiração de pó centralizada, piscina, paisagismo, entre outros itens identificados pelo arquiteto junto ao cliente. Para essas tarefas existem profissionais especializados que poderão ser indicados pelo arquiteto ao empreendedor.

 

É muito importante observar que será necessária a contratação de um engenheiro civil para ser qualificado como responsável técnico pela obra junto aos órgãos de registro, prefeitura e no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA. A responsabilidade técnica deste profissional compreende o acompanhamento por todo o período de duração da obra sendo este o responsável pela verificação da execução dentro dos parâmetros técnicos aprovados em desenho e das normas técnicas vigentes. A contratação e administração deste profissional deverá ficar a cargo do proprietário da obra.

 

 

 

  7.  PROJETO EXECUTIVO

 

Com a aprovação de plantas e de posse dos documentos de liberação para início da construção, o arquiteto parte para a elaboração do “projeto executivo”, detalhando cada aspecto da construção em si.

O projeto executivo possui detalhes que devem ser acertados no contrato e será objeto de prévia negociação entre arquiteto e empreendedor. Se o detalhamento for minucioso, como por
exemplo, desenhos específicos para portas e janelas, paginação de piso, detalhamento construtivo de lareiras, pias, detalhes de peças em mármore e granitos e componentes não convencionais, haverá custos maiores de projeto se comparado a projetos executivos que acompanham simplesmente a descrição de materiais comerciais, vendidos em medidas padrão.

O projeto executivo compreende a entrega de desenhos de arquitetura compatibilizados com os demais projetos de estrutura e instalações como: plantas com cotas e eixos, cortes, fachadas, localização de eixos hidráulicos (posicionamento de pias, louças sanitárias, ralos, etc.), localização de pontos elétricos (interruptores, tomadas, telefone, televisão, etc.). Eventualmente poderão ser fornecidas “vistas externas” ,mais completas que as do projeto preliminar, produzidas em programas de arquitetura com recursos em três dimensões (3D).

 

 

 

  8.  INICIANDO A OBRA

 

É chegado o momento em que o empreendedor, caso não tenha escolhido, faça a contratação do responsável pela execução da obra, uma construtora ou empreiteira de confiança. É importante que você tenha em mãos os desenhos executivos de arquitetura, assim como dos demais contratados para a parte estrutural, hidráulica e elétrica para apresentação ao empreiteiro, pois dessa maneira os desenhos de detalhes podem ser submetidos a apreciação deste profissional ou empresa para que sejam feitos alguns esclarecimentos antes do início efetivo da obra.

Importante que seja elaborado entre proprietário e empreiteiro, um contrato de prestação de serviços e caso seja interessante, descrevendo o fornecimento ou não de materiais. O contrato deverá estabelecer com detalhes o tipo de mão de obra especializada e eventuais limitações, como por exemplo, mão de obra de pedreiro compreenderá execução de bancadas, lareiras, churrasqueiras, piscinas, etc., mão de obra de assentadores de pisos e revestimentos compreenderá revestimento de piscinas, assentamento de peças de mármore ou granito para soleiras, janelas, pias e outros adereços de decoração e acabamento, inclui assentamento de pisos ou pedras especiais tanto na parte interna como externa, a pintura compreende aplicação de texturas especiais, etc. Deve ser mencionado o tipo de esquadrias, portas e janelas para que o empreiteiro inclua a preparação e eventualmente montagem das mesmas, entre outros detalhes básicos da construção como tipo de alvenaria a ser utilizado, madeiramento ou perfis metálicos para telhado, tipo de telha para cobertura, etc.

Ainda neste contexto, é importante definir os complementos necessários que o empreiteiro precisará para execução da obra, assim como, para quem ficarão os custos destes itens, ou seja, locação de máquinas e ferramentas especiais (compactador, vibrador de concreto, betoneiras, etc.), andaimes ou dispositivos de elevação, suportes estruturais metálicos para sustentação de lajes, concreto usinado (inclui locação de bombas e lanças para distribuição de concreto), argamassa industrializada, entre outros.

 

 

Finalizando o contrato, deverá ser informado de maneira clara as garantias oferecidas pelo empreiteiro para a qualidade dos serviços por ele prestado. Caso haja fornecimento de materiais, se a responsabilidade desta garantia recairá ao empreiteiro ou serão repassados aos fornecedores fabricantes de materiais. Nesta segunda hipótese, deixar claro se o serviço de substituição do material com defeito está incluso ou não nas garantias do empreiteiro.

 

 

 9.  PROJETO DE ACABAMENTOS E AMBIENTAÇÃO

 

O trabalho dos profissionais de arquitetura não acaba com o início da obra. Podemos ajudá-lo ainda em mais algumas fases importantes, pois estas consolidarão o projeto visual do imóvel a ambientação, personalizando e dando o acabamento final e definitivo aos estudos e ideias concebidos nas primeiras fases do projeto. Ao contratar o mesmo arquiteto para criar em sequência todos esses projetos, você garante unidade visual, economia no tempo de projeto e de construção. Consequentemente reduz os custos e oferece um resultado final coerente a sua obra.

 

Projeto de acabamentos: Compreende no fornecimento de desenhos e especificações detalhadas para cada item e para cada compartimento da obra, necessário para sua finalização como pisos internos e externos, revestimentos, cores, gesso, iluminação, elementos decorativos, lareiras e churrasqueiras não comerciais, sauna (vapor e seca), bancadas e entre outros itens exigidos pelo projeto.

Projeto de ambientação: Trata-se da fase final do projeto, sendo previsto a participação do arquiteto no fornecimento de desenhos e especificações detalhadas para cada item de decoração e interiores. Desenhos de móveis com execução personalizada em marcenarias especializadas, definição em conjunto com o proprietário de móveis comerciais seguindo as tendências atuais, definição de persianas, cortinas, tapetes, entre outros componentes solicitados pelo projeto.

 

 

 

Enfim, o trabalho do arquiteto não se limita a simples desenhos com informações necessárias para que profissionais de construção executem seus trabalhos ou mesmo documentos que atendam as normas de construção exigidas pelas prefeituras, condomínios e demais órgãos reguladores. Acima de todos esses aspectos técnicos e burocráticos, possui a proposta de descobrir o que é melhor para você, sua família, seu trabalho e efetiva interação ao meio que você necessita.

 

Agradeço a atenção e me coloco a disposição para atendê-los.